Comprar um imóvel na planta é um projeto de vida para a grande maioria das famílias brasileiras. Por isso, quando a construtora ou incorporadora atrasa a entrega, o impacto vai além do financeiro — mexe com planos, com contratos de aluguel, com financiamentos e, muitas vezes, com a estrutura emocional do comprador. A boa notícia é que a lei oferece proteção robusta para esse tipo de situação.
Neste artigo, explico com precisão o que diz a lei sobre o atraso na entrega de empreendimentos imobiliários, quais são os seus direitos, o que você pode cobrar e como agir em cada situação.
O prazo de tolerância de 180 dias é legal?
Sim. É muito comum que contratos de compra e venda de imóveis na planta incluam uma cláusula prevendo um prazo de tolerância de até 180 dias além da data prevista para entrega. A legalidade dessa cláusula foi confirmada pelo Superior Tribunal de Justiça, que editou a Súmula 639 (2022), com o seguinte teor:
STJ Súmula 639: "É válida a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que devidamente informada ao consumidor com destaque e clareza."
Isso significa que, se o contrato prevê entrega para dezembro e há cláusula de tolerância de 180 dias, a construtora tem até junho do ano seguinte para entregar o imóvel sem que isso configure inadimplemento. Contudo, há dois requisitos indispensáveis para a validade da cláusula:
- Deve estar destacada no contrato — não enterrada em letras miúdas
- Deve ser informada com clareza ao consumidor no momento da contratação
Se a cláusula não atender a esses requisitos, é possível questionar sua validade e considerar que o prazo de entrega é o previsto contratualmente, sem tolerância.
O que acontece quando a construtora ultrapassa também o prazo de tolerância?
Esgotado o prazo de tolerância (ou o prazo contratual, se não houver cláusula de tolerância válida), o comprador tem duas opções principais:
Opção 1 — Manter o contrato e exigir indenização pelo atraso
O comprador que decide aguardar a entrega mesmo após o prazo tem direito a ser indenizado pelo período de atraso. Os principais itens indenizáveis são:
- Lucros cessantes: o imóvel que não foi entregue deixou de gerar renda ou economizar aluguel para o comprador. A jurisprudência majoritária, incluindo o STJ, reconhece os lucros cessantes de forma presumida (in re ipsa) nos casos de atraso, calculados com base no valor de mercado do aluguel do imóvel pelo período de mora — geralmente fixados entre 0,5% e 1% do valor do contrato por mês de atraso, conforme o caso concreto.
- Suspensão da correção monetária pelo INCC: durante a construção, é lícito corrigir as parcelas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil). Porém, após o término do prazo de entrega, o risco do empreendimento é da construtora, e não do comprador. Assim, quaisquer valores corrigidos pelo INCC após o prazo podem ser discutidos judicialmente.
- Restituição dos aluguéis pagos: se o comprador precisou permanecer em imóvel alugado por conta do atraso, esses gastos podem ser pleiteados como dano material, desde que comprovados.
Sobre o dano moral: Ao contrário do que muitos acreditam, o STJ consolidou que o atraso na entrega de imóvel, por si só, não gera dano moral automático. A indenização moral pode ser reconhecida quando o comprador comprova circunstâncias concretas de sofrimento além do mero transtorno — como necessidade de dividir imóvel com familiares, impacto em saúde, situações de urgência ou outros agravantes. Cada caso deve ser analisado individualmente.
Opção 2 — Rescindir o contrato e reaver tudo o que pagou
Quando o atraso é excessivo ou o comprador já não tem mais interesse no imóvel, ele pode optar pela rescisão por inadimplemento da construtora. Nesse caso, tem direito a:
- Devolução integral de todas as parcelas pagas, incluindo corretagem e taxa SATI (se cobradas como condição para a compra), corrigidas monetariamente desde cada pagamento
- Juros de mora a partir da citação judicial (1% ao mês)
- Multa contratual em favor do comprador — quando a rescisão é culpa da construtora, a penalidade prevista para distrato pelo comprador pode ser aplicada de forma inversa, em desfavor do fornecedor
- Lucros cessantes pelo período de atraso até a rescisão
Posso desistir do imóvel mesmo sem atraso? E a multa?
Esta questão está regulada pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário), que estabeleceu regras específicas para a rescisão unilateral pelo comprador de imóveis na planta:
- Se o imóvel for destinado a incorporação com patrimônio de afetação: a incorporadora pode reter até 25% dos valores pagos + taxa de fruição (0,5% do valor do imóvel por mês de ocupação, se houver)
- Se a incorporação não tiver patrimônio de afetação: a retenção pode ser de até 25% dos valores pagos (sem a taxa de fruição)
- A comissão de corretagem paga pelo comprador pode ser retida se o contrato especificar claramente quem arcou com esse custo
Atenção: quando a rescisão é provocada pelo inadimplemento da construtora (como no caso de atraso após o prazo de tolerância), essas regras de retenção não se aplicam ao comprador — ele tem direito à devolução integral. As retenções da Lei do Distrato só se aplicam a desistências voluntárias sem culpa do incorporador.
Patrimônio de afetação: o que é e por que importa?
Muitos compradores nunca ouviram falar no conceito, mas ele é fundamental para a segurança do investimento. O patrimônio de afetação é um regime jurídico pelo qual o incorporador separa os recursos de cada empreendimento do seu patrimônio geral. Se a construtora falir, os recursos do empreendimento afetado não se misturam com as demais dívidas da empresa — o que protege os compradores.
Para saber se o seu empreendimento está sob patrimônio de afetação, verifique o memorial de incorporação registrado no Cartório de Registro de Imóveis ou solicite a informação diretamente à construtora. A partir de 2004, esse regime é opcional para o incorporador, mas quando adotado confere mais segurança jurídica ao comprador.
Prioridade na rescisão: Ao rescindir por culpa da construtora, sempre notifique por escrito antes de ingressar com ação judicial. A notificação constitui o incorporador em mora e documenta sua recusa ou silêncio — elementos importantes para o processo. Guarde cópias de todos os pagamentos, boletos e comunicações.
Onde entrar com a ação?
Dependendo do valor do imóvel e do montante a ser reclamado, o comprador pode ajuizar ação no Juizado Especial Cível (para valores até 40 salários mínimos) ou na Vara Cível comum. Ações que envolvem rescisão de contratos imobiliários de maior valor quase sempre são propostas na Vara Cível, com representação obrigatória por advogado.
O prazo prescricional para ações baseadas no CDC é de 5 anos a partir do conhecimento do dano. O prazo para ações baseadas em responsabilidade contratual do Código Civil é de 10 anos. O advogado especializado indicará qual o fundamento mais adequado para o seu caso.
Resumo prático: o que fazer se a construtora atrasou?
- Verifique o contrato: qual é a data prevista de entrega e se há cláusula de tolerância de 180 dias válida
- Documente tudo: guarde todos os comprovantes de pagamento, comunicados, e-mails e notificações da construtora
- Calcule o atraso real: a partir do término do prazo (com ou sem tolerância), quantos meses já se passaram
- Defina sua estratégia: manter o contrato e exigir indenização pelo período de mora, ou rescindir com reembolso integral
- Consulte um advogado especializado para avaliar os valores exatos, a viabilidade de cada ação e a probabilidade de êxito no seu caso concreto